--

Технология земельного рейдерства

Люди теперь идут в суд, а им говорят: "Помнишь, в 92 году ты писал заявление о вступлении в АО? Это означало, что ты отдал свою землю..." Хотя между этими двумя событиями, в 95-м, человека вызвали и торжественно вручили документ о праве собственности. Выборы шли, и Ельцин всем собственникам земельных долей писал письма - 12 миллионам - ты собственник, имеешь такие-то права... В 99,9% случаях суды выносят решения в пользу крупного собственника. Один раз суды приняли такое решение - и дальше они уже пишут их под копирку.

×
Если вам понравится этот текст, то вы сможете поблагодарить автора нажав на эту кнопку.

11 апреля 2012, №14 (243)
размер текста: aaa

Наталья Шагайда, доктор экономических наук, Институт аграрных проблем и информации

- Как работает земельное рейдерство?

- Я знаю, как оно работает в Подмосковье или в тех местах, где землю скупали московские структуры. Обычно это делалось через махинации в регистрационной палате. Проблема в том, что в начале 90-х свидетельства об общедолевой собственности выдавались на колхоз, а не на отдельного человека. В нем было написано - "временное свидетельство действует до выдачи постоянного свидетельства государственного образца". В 1995 году людям, каждому собственнику, выдали новые свидетельства - но старые почему-то не отменили и не изъяли. Получилось два документа на одну землю. При этом все время появлялись новые регистрирующие органы: до 98-го года учет велся в земельных комитетах, потом выделились кадастровые палаты, потом появились регистрационные палаты. Функции ведения реестра прав на участки передали от земельных комитетов в кадастровые палаты, но саму информацию – не передали.  Предполагалось, что каждый придет и сможет зарегистрировать свои права в новом реестре. Но люди и не думали, что им надо еще что-то регистрировать: у них же на руках были свидетельства о праве собственности.

И руководители бывших колхозов по большей части тоже считали: зачем мучиться с оформлением (а мучиться нужно было много) мы и так обрабатываем землю, других желающих нет. Только единицы предприятий оформляли свои отношения на землю – заключали договоры, отмечали все в регистрирующих органах. А в начале нулевых на эту землю кинулись все, кому не лень, - и выяснилось, что оставить хозяйство без земли очень несложно. 

Иногда рейдеры выкупали паи - просто давали людям деньги и брали доверенность на совершение всех сделок. Потом они месяцами ходили по разным конторам, оформляя сделки официально, но хозяйство на этой земле уже не могло работать. Но чаще делали еще проще: скупали у бывших колхозников акции или доли участия в сельхозорганизации. Люди их легко продавали - никакого дохода от них не было. При этом свидетельства на землю у людей оставались, поэтому они были спокойны. А потом рейдеры брали старые уставные документы, шли в регистрационную палату, и там проделывался нехитрый трюк. В уставе обычно была запись, что можно внести земельную долю в уставной капитал. А в 92 году было Постановление правительства, что собственник земельной доли должен либо выделить участок, либо внести ее в уставной капитал организации. Раз не выделил - значит, его земля внесена в уставной капитал. А дальше можно показывать скупленные акции и становиться хозяином земли. Можно объявлять хозяйство банкротом и продавать эту землю как его собственность. Это, разумеется, чистое мошенничество, потому что большинство колхозников никуда свою землю не вносили.

А регистрационная палата, имея пустой реестр, регистрировала право юрлица на землю - даже не пытаясь проверить, не выдавались ли на эти участки какие-то другие документы, зарегистрирован ли переход прав на землю от людей организациям. 

Люди теперь идут в суд, а им говорят: "Помнишь, в 92 году ты писал заявление о вступлении в АО? Это означало, что ты отдал свою землю..." Хотя между этими двумя событиями, в 95-м, человека вызвали и торжественно вручили документ о праве собственности. Выборы шли, и Ельцин всем собственникам земельных долей писал письма - 12 миллионам - ты собственник, имеешь такие-то права...

В 99,9% случаях суды выносят решения в пользу собственников организаций. Хотя я очень много документов видела в Московской области и ни в одном случае на момент реорганизации колхоза земля еще не была приватизирована. Она оставалась  в государственной собственности - и внести ее в уставной капитал люди не могли.

Один раз суды приняли такое решение в пользу крупного собственника - и дальше они уже пишут их под копирку, хотя во всех случаях ситуации в хозяйствах разные. И потом я эту копирку видела в Верховном Суде - вот что ужасно. Раньше это было на уровне не выше областного суда, была надежда, что разберутся выше. 

- Почему это происходит?

- Меня потрясает мертвая сцепка чиновников - даже тех, которые с этого ничего не имеют. Может быть, по первому делу этот судья и получил деньги, но по десятому-то он не получает. Но у него есть указание - решать в пользу крупного собственника. И у него представитель регистрационной палаты сидит постоянно. Они тоже встали по одну сторону баррикады, уже гражданина не защищают. Конечно у них был интерес - с крупного собственника можно что-то получить, а с мелких что возьмешь. А кроме того эта регистраторша просто не могла представить, что сейчас все эти сотни колхозников придут, надо будет регистировать их права, потом регистрировать сделки... А тут – одна запись и все – тысячи гектаров у одного собственника.

Может, эти чиновники по отдельности очень хорошие люди. Помню, в Дмитровском районе тоже отбирались земельные доли. И из управления сельского хозяйства юристка была.  Мы спрашиваем: "Ну как же вы можете говорить, что эти свидетельства недействительны, если на них стоит подпись вашего главы района?" Там тот же самый глава оставался, который сам эти свидетельства и выдавал. Ну она мнется-мнется, говорит: "Мне квартиру обещала администрация..." Что я могу ей сказать?

- Зачем отбирать паи? Почему не арендовать их, как обычно?

- Понятно, что в Московской области землю отбирают не под сельское хозяйство. Если сравнивать цену земельной доли колхозника и цену этого же участка, проданного под строительство, - разница в сто раз.

Причем раньше был какой-то барьер: надо было менять категорию земель. Формально сельхозугодия защищены законом, в Земельном кодексе сказано, что они подлежат особой охране. По закону, перевод земель из одной категории в другую совершается в исключительных случаях, и принимает решение об этом глава региона. А на самом деле этого уже никто не делает. Теперь на уровне района принимают решение об изменении вида разрешенного использования. Причем официально это процедура бесплатна, и нет ограничения по площади - сколько хочешь переводи! И это не закон, а просто есть практика и разъяснения. Понятно, что ситуация насквозь коррупционная. Всем дают право строить дачи на поле? Нет. Есть критерии, кому и когда можно давать? Нет. Значит, все зависит только от взятки.

Мы опрашивали бизнесменов, узнавали, сколько это стоит. Стоит все: от получения заключения, что на земле недействующая мелиоративная система, до согласования документов в областной кадастровой палате. Где-то это 5 долларов за сотку, где-то больше. Но ведь дело идет о сотнях, тысячах гектаров! Куча фирм этим занимается, наберите в Яндексе "услуги по изменению вида разрешенного использования". Там есть прейскуранты: "создание благоприятного климата во взаимоотношениях с властью", "налаживание отношений в Росреестре"...

Почему государству не продавать право застройки официально? Не сделать процедуру прозрачной? В ста километрах по Можайке участок сельхозугодий с правом застройки стоит 16 с половиной тысяч за сотку. А без права застройки - полторы тысячи за сотку. Если бы официально продать право застройки двадцати гектаров, в бюджет поступило бы 30 миллионов. 

И чтобы строили по плану развития района или хотя бы по какой-то концепции. Сейчас же совершенно дикое использование территории. Сунул взятку - и строй, где угодно. Поэтому Московская область выглядит так ужасно. Надо же сохранять ландшафты, это общее достояние, чтобы люди могли любоваться. Надо строить, чтобы были дороги, линии электропередач, школы, надо, чтобы не дробились поля. Сколько земель изъято из сельскохозяйственного производства, не знает никто. 

- Застройка реально конкурирует с сельским хозяйством?

- Да абсолютно реально. Уже не то что фермеры, а и холдинги и не мечтают о подмосковных землях. А нет сельского хозяйства - значит нет работы для местного населения, каждый день оно ездит в Москву, забитые электрички. И все это происходит под заявления начальства об экономической нецелесообразности сельского хозяйства в 60-ти километровой зоне. На самом деле, это коррупционная целесообразность, а не экономическая. Они же не нуждающимся гражданам жилье строят. Думаете в Нью-Йорке у жителей меньше желания занять близлежащие поля штата? Но ничего подобного там не делается.

Мы предлагали, чтобы покупать сельхозземлю мог только сельхозпроизводитель, - не прошло. В законе есть защита: чтобы крестьяне не продавали земли застройщикам, преимущественным правом покупки обладает субъект РФ. А на практике этот субъект, например Московская область, выступает как обычный спекулянт: просто сам продает эти поля под застройку. Купили полтора гектара за 900 тысяч, поменяли вид разрешенного пользования и продали - тот же участок, с тем же кадастровым номером - за четыре с половиной миллиона. Ладно бы они брали плохие поля, или был бы у них какой-то план развития территории - но это вульгарная спекуляция. К сожалению, у нас нет информации, сколько земли контролируют отдельные лица. Можно контролировать только человека, зарегистрированного как собственник, но не собственника АО, ООО и так далее. Нет ограничений по концентрации земли для аффилированных структур. 

- Что же делать?

- Чем дальше, тем я меньше понимаю. Мне кажется, уже ничего исправить нельзя. При отсутствии политической воли, объявленной политики, планомерной работы по реализации этой политики и одного органа, который за все отвечает, я вообще не знаю, что можно сделать. Все время ходим по кругу: только путем неимоверных усилий удается отказаться от какой-то ущербной нормы, так ее с другой стороны засунут. Глубокая пропасть между представлениями в голове нормотворителей и реальным положением вещей. В результате одни на практике спотыкаются,  другие, сидя в кабинете, что-то такое придумают, ни разу не адаптированное, потом все это приходит в Думу, а там каждый какие-то интересы свои решает. Нет государственной политики в отношении сельскохозяйственной земли. Теперь вот радостно чиновник Минэкономики сообщил, что приняли закон, по которому любой может обратиться за участком для ЛПХ и дачного строительства на пустующих государственных землях, что это хорошо для бизнеса. Что в голове у такого чиновника? Участок для ЛПХ и дач – это граждане, а не бизнес. Какой гражданин имеет информацию о пустующих государственных землях? Как можно давать участки без уже подготовленной схемы развития района, чтобы не было шанхая? И эти люди десятилетиями разрабатывают линию государства. О чем говорить? 

Нужна обратная связь. Законы, которые затрагивают так много людей, должны сопровождаться бюджетом для мониторинга реализации этого закона. Чтобы собрать это все, исправить и дальше пустить. А у нас процесс доработки законов безо всякой логики происходит. Кто докричится - то исправят, а взамен еще что-нибудь такое сделают, что еще хуже станет.

Шура Буртин

 

См. также:

Второе нашествие марсиан. Почему раскулачивание и коллективизация — это не про вчера, а про сегодня

Главный политический вопрос. От редакции

Россия на пути к асьендам и латифундиям. В смысле социальных отношений мы откатываемся в восемнадцатый век

Татьяна Нефёдова: "Людям нужна не земля, а работа"

Василий Узун: "В чьих руках земля - никто не знает"
 

Приложения:

"Захват колхозов" - как крупный бизнес банкротил кубанские колхозы

"Мы как партизаны на оккупированной территории" - монологи фермеров

"Мы заберем все!" - рассказ Антона Коновалова о методиках "кошмарения"

"Последняя председательша" - рассказ Татьяны Мартыновой о борьбе ее колхоза с бандитами и властями

Геленжик, Дивноморский, Пшада - главка о Черноморском Побережье

×
Понравилась публикация? Вы можете поблагодарить автора.

Авторизуйтесь для оставления комментариев


OpedID
Авторизация РР
E-mail
Пароль
помнить меня
напомнить пароль
Если нет — зарегистрируйтесь
Мы считаем, что общение реальных людей эффективней и интересней мнения анонимных пользователей. Поэтому оставлять комментарии к статьям могут посетители, представившиеся нам и нашим читателям.


Зарегистрироваться
Новости, тренды








все репортажи
reporter@expert.ru, (495) 609-66-74

© 2006—2013 «Русский Репортёр»

Дизайн: Игорь Зеленов (ZOLOTOgroup), Надежда Кузина, Михаил Селезнёв

Программирование: Алексей Горбачев ("Эксперт РА"), верстка: Алла Парфирьева

Пользовательское соглашение